Развитие системы ипотечного жилищного кредитования

Предыдущий выпуск журнала «Загородное обозрение» (май 2002 г.) рассказывал о некоторых правовых аспектам при ипотечном залоге. Теперь же в продолжении темы сосредоточимся на ипотечном жилищном кредитовании, а также деятельности ипотечных агентств и кредитных организаций в тех случаях, когда предмет ипотеки — жилая недвижимость.

Совещание в г. Иркутске 26 апреля 2002 г. было посвящено развитию системы ипотечного жилищного кредитования. На нем присутствовали представители: Госстроя РФ, Государственной Думы и Совета Федерации, Федерального Собрания РФ, Администрации Президента РФ, ведущих банков, руководители субъектов федерации, пенсионных фондов и страховых компаний.

Краеугольными темами были такие темы, как: повышение доступности приобретения жилья, вовлечение в оборот свободных денежных средств населения и предприятий, увеличение платежеспособности населения на жилые дома и квартиры, что должно привести к увеличению спроса на вновь создаваемое жилье. Так как охватить все нельзя, то рассмотрим предложенную Иркутским региональным ипотечным агентством (ИРИА) схему ипотечного жилищного кредитования.

ИРИА предложила принцип самоокупаемости системы жилищного ипотечного кредитования: полученные от заемщиков по договорам ипотеки закладные будут используются ипотечными агентствами для дальнейшей продажи, путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных этими закладными. Ипотечные облигации планируется продавать потенциальным покупателям — населению, негосударственным пенсионным фондам, паевым инвестиционным фондам, страховым компаниям, банкам.

Принцип работы такой: заемщик обращается в ИРИА, где оценивается его платежеспособность. Если он подходит по критериям агентства, а приобретаемое им жилье не противоречит требованиям, то уполномоченная организация производит выдачу займа и оформление договора ипотеки, при этом оформляется закладная. Эта закладная позже выкупается ИРИА.

Купленные закладные формируют пул для обеспечения облигаций, выставляемых на продажу агентством. Далее средства от эмиссии облигаций направляются на покупку новых закладных. Процесс циклический, а что наиболее важно — контролируемый и последовательный. В отличие от известных «пирамид», обеспечением выступает, а выпуск контролируем государством.

Другой круг вопросов совещания заключался в законодательном закреплении начинаний участников процесса ипотечного кредитования, что является очень долгим и болезненным процессом.

Резюмируя, видится, что в ближайшее время ситуация на рынке ипотечных кредитов будет претерпевать кардинальные изменения, что ставит за цель получить более доступные и привлекательные ипотечные кредиты для населения.