C ипотекой без пузыря не разберешься

• Категория: Ипотека
• Разобраться с ипотекой не так-то просто.

Правительство предполагает, что в 2010-2012 годах главным источником роста ипотечного рынка будет не восстановление рынка, а в гораздо большей степени использование АИЖК госгарантий на 202 млрд руб. (2009-2012 годов), а так же появление на рынке вложений Внешэкономбанка, составляющих 250 млрд руб. Все это выводится из стратегии развития ипотечного рынка до 2030 года, которая была одобрена правительством 19 июля. Все данные этой стратегии следуют из Концепции длительного развития Российской Федерации до 2020 года, и, к слову, они не предполагают ни щедрых государственных инвестиций, ни падения цен на недвижимость после 2015.

«Долгосрочная стратегия развития ипотечного жилищного кредитования до 2030 года» на заседании 19 июля получила одобрение президиума правительства, после чего и оказалась в распоряжении «Ъ» (см «Ъ» от 20 июля). Напомним вам, что по данным «Ъ», созданный Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) документ рассчитывает повысить к 2030 году доступность ипотеки домохозяйств РФ с нынешних 17 % до 23 в 2012 и 60% в 2030. В этой стратегии разобраны основные трудности выбранной стратегии, главные задачи государства в реформации ипотечного рынка, а также варианты их исполнения.

По плану, стратегия будет реализована в три этапа. Первый – 2010-2010 годы, второй – 2012-2020, третий и последний – 2021 год и далее. Во время первого этапа, названного также восстановительным, предполагается восстановление рынка после кризиса и выдача в 2010 году 240 тысяч ипотечных кредитов, в 2011 году 320 тысяч, а в 2012 году уже 490 тысяч, и все это при том, что объемы ипотеки, спонсируемой правительством через АИЖК в 2010 году составляли 30 тысяч кредитов, а в 2012 будут равны 56 тысячам кредитов. Следующий этап предполагает сделать ипотеку более доступной в промежуток с 2013 по 2015 год, процентный уровень доступности увеличится до 30% домохозяйств Российской Федерации, ипотека будет выдаваться на уровне, равном 740 тысяч кредитов в год, а в ВВП доля ипотеки вырастет до 7,2 %. Именно в этот период планируется, что на рынок ипотеки будут оказывать больной влияние инвестфонды и негосударственные пенсионные фонды. К третьему этапу исполнения стратегии, в 2020 году уже ждут «стабилизации» ипотечного рынка, выдача которого будет составлять 860-870 тысяч кредитов в год, а падение ставки ипотеки по кредитам на уровень инфляции плюс 2,5 в 2015 годы (а в 2012 году ставки на уровне индекса потребительских цен, предположительно, вырастут на 3 %, в 2020 году ИПЦ вырастет на 2%, а в 2030 еще на 1 %)

В основе стратегии не лежит никакой точной макроэкономической модели, которая могла бы помочь предположить такой ощутимый пост ипотеки в Российской Федерации (ведь уже в 2011-2012 годах согласно плану, темпы роста рынка выше, чем в том же 2007 году). Стратегия отсылает к уточненному прогнозу Миниэкономики социально-экономического развития Российской Федерации до 2012 года для расчета первоэтапных показателей. Для второго берут оценки Концепции долгосрочного социально-экономического развития (КДР-2020), а для последнего этапа макромодели и вовсе нет. К слову, КДР принимали без учета обвала главных рынков, в октябре 2008 года, и стратегия заявляет о том, что «после 2012 года все последствия кризиса будут уже преодолены, а экономика снова станет развиваться по прежней траектории». При этом некоторая часть оценок произвольна, средний рост ИЦП, который заложен в стратегию, на 2013-2020 годы составляет 4 % в год, и именно эти данные используют при расчете ставок.

Александр Морозов из HSBC говорит, что «без модели прогнозировать подобные процессы не имеет смысла, это как гадание на кофейной гуще. Но даже если у вас есть модель, то дело не становится намного проще, ведь она должна предполагать не один сценарий». Юлия Цепляева из BHP Paribas выражает свое мнение относительно оценки стратегии: «Я не думаю, что авторы хотели создать прогноз. Их задачей было – наметить цели. И точное прогнозирование возможно только на один-два года, а направление развития должно оцениваться на 7 лет, и то максимум. А когда дело идет о долгосрочной перспективе, нужно выхватывать главный процесс, ну например рост качественного среднего класса».

Но при всем этом стратегия признает определенные несоответствия между ростом рисков ипотечного кредитования в условиях, когда цены на жилье снижаются, и тем, что повышается доступность жилья для населения. Ведь именно при смене ценовых трендов на рынке недвижимости и происходит торможение рынка ипотеки в мире. Видимо, стратегия не рассчитывает, что циклические кризисы до 2030 года способны снижать цену недвижимости, предположительно, за счет секьютиризации ипотеки (которая, согласно документу, имеет важные ограничения) институты развития и АИЖК смогут стабилизировать рынок, причем крайне эффективно.

Сценарий выглядит достаточно правдоподобно, но то, как именно это произойдет расписано только для 2010-2012 годов. Стратегия сообщает что на рынок на этом этапе выйдет ВЭБ с 250 млрд руб. вложений в пенсионные облигации (50 млрд руб. – это собственные средства, а до 100 млрд руб. – средства пенсионных накоплений, находящиеся под управлением ВЭБа), а также облигации, принадлежащие АИЖК (40 млрд руб. – кредитная линия ВЭБа АИЖК из средств, относящихся к фонду национального благосостояния, а 60 млрд руб. – пенсионные средства). Также к этому по госгарантии добавятся и средства самого АИЖК, составляющие 80 млрд руб. (44 млрд руб. – гарантии 2010 года, а 36 млрд руб. – неиспользованные гарантии 2009 года). Однако, АИЖК рассчитывает получить еще 66 млрд руб. новых госгарантий и 56 млрд руб дохода, все это в 2011-2012 году. Следовательно, на рынок в 2010-2012 поступит еще порядка 450 млрд руб. Очевидно, что даже при самой слабой конъюктуре это сможет оживить его, но Белый дом не собирается идти на длительное субсидирование ставок по ипотеке. Согласно документу, вброс денег, из-за которого ставки ипотеки снижаются, прекратится к 2015 году.